最近接到不少客戶咨詢

“家里老人去世了，手里有遺囑，是不是直接拿著遺囑就能把房產(chǎn)過戶到自己名下？”這個(gè)問題看似簡(jiǎn)單，實(shí)際涉及法律程序、材料準(zhǔn)備和潛在糾紛風(fēng)險(xiǎn)。今天咱們就用大白話聊聊，遺囑到底能不能直接過戶房產(chǎn)，需要注意哪些“坑”。

一、有遺囑≠直接過戶，必須走“繼承公證”或“訴訟”程序

很多人以為，只要有遺囑，房管局就能直接辦過戶。但根據(jù)《民法典》和不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定，遺囑只是繼承的依據(jù)之一，不能代替法律程序。實(shí)際操作中，您需要先完成以下兩步：

1. 繼承權(quán)確認(rèn)

- 公證途徑

攜帶遺囑、死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，到公證處辦理《繼承權(quán)公證書》。公證處會(huì)核實(shí)遺囑真實(shí)性，確認(rèn)其他繼承人是否放棄繼承。

- 訴訟途徑

如果其他繼承人對(duì)遺囑有爭(zhēng)議（比如質(zhì)疑遺囑效力或份額分配），只能通過法院訴訟，拿判決書辦理過戶。

2. 房管局過戶

拿到公證書或判決書后，才能到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶，此時(shí)房產(chǎn)才真正屬于您。

二、遺囑有效是前提！這些情況可能導(dǎo)致過戶失敗

即使有遺囑，以下問題也可能影響過戶

- 遺囑形式不合法

比如自書遺囑未簽名寫日期，代書遺囑缺少見證人，口頭遺囑無(wú)效等。

- 遺漏法定繼承人

遺囑若未給缺乏勞動(dòng)能力的繼承人（如未成年子女、無(wú)收入老人）保留必要份額，可能被部分無(wú)效。

- 多份遺囑沖突

老人立過好幾份遺囑？以最后一份有效的為準(zhǔn)！

三、律師提醒

提前做好3件事，避免繼承糾紛

1. 遺囑建議公證

公證遺囑效力最高，其他形式遺囑（如打印遺囑）需嚴(yán)格符合法律要求。

2. 保留完整證據(jù)

立遺囑時(shí)的視頻、見證人聯(lián)系方式、醫(yī)療記錄（證明老人神志清醒）都能減少糾紛。

3. 及時(shí)辦理過戶

拖得越久，可能遇到繼承人失聯(lián)、材料丟失等問題，增加難度。

四、特殊情況處理

- 繼承人不同意遺囑

其他子女不配合？只能起訴，但耗時(shí)耗力。

- 房產(chǎn)有貸款或共有人

需先結(jié)清貸款或共有人同意，才能繼承份額。

遺囑是繼承的重要依據(jù)，但絕不能“拿了就跑”。專業(yè)的事交給專業(yè)的人，建議提前咨詢律師或公證處，把材料、程序理順，才能順利過戶，避免親人反目、房產(chǎn)“爛尾”。

（注

本文依據(jù)《民法典》及現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則撰寫，具體案例需個(gè)別分析。）

有法律問題？歡迎留言或私信咨詢！

【作者：八通律師事務(wù)所繼承法律事務(wù)部】

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