在婚姻存續期間購買的房產通常屬于夫妻共同財產，若一方去世，配偶作為法定繼承人有權繼承其份額。但繼承后若想出售房產，需經歷一系列法律程序。本文將從繼承權確認、產權變更、共有房產處置等角度，用通俗語言為您梳理關鍵步驟和常見問題。

一、先確認繼承份額

配偶能繼承多少？

根據《民法典》第1127條，配偶、子女、父母為第一順序繼承人。若房產為夫妻共同財產，去世一方持有的50%產權將由所有第一順序繼承人均分。例如：

- 假設夫妻與男方父母同住，男方去世時，房產的50%由其配偶、子女和男方父母共同繼承。若僅有配偶和1個子女，則配偶額外繼承25%（總份額75%），子女繼承25%。

關鍵點

需通過繼承權公證或法院調解/判決明確份額，否則無法辦理產權變更。

二、產權變更

如何辦理過戶？

1. 協商一致

所有繼承人達成協議，同意由配偶繼承并出售房產。

2. 公證或訴訟

若其他繼承人拒絕配合，需通過公證（無爭議時）或訴訟（有爭議時）解決。

3. 辦理登記

持公證書或判決書到不動產登記中心，將房產變更為按份共有（如配偶75%，子女25%）。

注意

若其他繼承人放棄繼承，需簽署書面聲明并公證。

三、出售共有房產

需全體共有人同意

即使配偶持有大部分份額，出售整套房產仍需所有共有人簽字同意。實務中常見兩種方式：

1. 協商出售

與其他繼承人協商，按份額分配售房款。

2. 分割拍賣

若協商不成，可向法院申請分割共有物，通過拍賣變價分配。

風險提示

若子女為未成年人，其份額出售需監護人（通常為配偶）為子女利益處理，并可能需法院特別許可。

四、稅費成本

繼承+出售的隱形支出

1. 繼承階段

- 公證費

按繼承份額價值的0.1%~0.2%收取。

- 契稅

法定繼承人免征，非法定繼承人（如兄弟姐妹）需繳1%-3%。

2. 出售階段

- 增值稅

滿2年免繳，未滿2年按5.3%繳納。

- 個人所得稅

若房產非家庭唯一住房，按差額20%或全額1%繳納。

案例

北京一套500萬房產，配偶繼承75%后出售，若持有超5年且為家庭唯一住房，個人所得稅可免繳。

五、律師建議

提前規劃避免糾紛

1. 遺囑優先

配偶可通過遺囑明確房產歸屬，減少繼承糾紛。

2. 共有協議

繼承后與其他共有人簽訂協議，約定出售條件和分配比例。

3. 稅務籌劃

利用“滿五唯一”等政策降低稅負。

繼承配偶房產后出售涉及多重法律環節，建議提前咨詢專業律師，確保流程合規高效。如有爭議，盡早通過調解或訴訟明確權利，避免房產長期“凍結”無法處置。

（注

本文依據現行法律法規撰寫，具體個案需結合實際情況分析。）

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