遇到親人離世，房產繼承往往是家屬最關心的問題之一。如果逝者生前立有遺囑，繼承流程會比法定繼承更高效，但實際操作中仍有許多細節需要注意。作為專業律師，今天就用大白話給大家講清楚“有遺囑的房產繼承過戶全流程”，幫你少跑冤枉路！

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第一步

確認遺囑的合法性

關鍵點

不是所有遺囑都有效！

1. 遺囑形式是否合規？

- 自書遺囑

必須由立遺囑人親筆書寫、簽名并注明年月日。

- 代書遺囑/打印遺囑

需2名以上無利害關系的見證人現場簽字。

- 公證遺囑

效力最強，直接找公證處出具。

（律師提醒

口頭遺囑危急時可立，但事后需補書面/公證形式，否則失效！）

2. 遺囑內容是否有效？

- 必須為立遺囑人真實意愿，受脅迫或欺騙所立遺囑無效。

- 遺囑不能剝奪缺乏勞動能力且無生活來源的繼承人（如未成年子女、無收入老人）的必留份。

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第二步

辦理繼承權公證（或訴訟）

這是過戶的前置條件！

1. 所有繼承人到場公證

- 即使有遺囑，其他法定繼承人（如配偶、父母、子女）也需到場簽字確認是否認可遺囑。

- 如果有人不配合，只能起訴到法院確認遺囑效力。

2. 準備材料清單

- 遺囑原件（公證遺囑需公證書）；

- 逝者死亡證明、親屬關系證明（如戶口本、結婚證）；

- 房產證、契稅完稅證明等產權文件。

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第三步

持公證書過戶房產

1. 到不動產登記中心辦理

- 帶齊公證書、身份證、房產證等材料，填寫《不動產轉移登記申請表》。

2. 稅費問題

- 法定繼承人（配偶、子女、父母）免征契稅、個人所得稅，只需交少量登記費（住宅80元/套）。

- 非繼承人（如遺囑指定朋友、遠親）需按贈與繳3%契稅+20%個人所得稅！

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律師特別提醒

1. 遺囑保管很重要！

- 建議將公證遺囑原件存放在公證處或律師事務所，避免丟失或被篡改。

2. 警惕家庭糾紛

- 即使有遺囑，其他繼承人可能起訴爭產。若遺囑存在瑕疵（如日期模糊、見證人身份存疑），敗訴風險高。

3. 復雜情況建議委托律師

- 涉及多套房產、境外財產、繼子女繼承等情形時，專業律師能幫你規避風險。

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流程

查遺囑有效性→公證/訴訟→繳稅過戶→領新房產證

只要材料齊全，整個流程約1-2個月。如果遇到阻力，盡早咨詢律師，用法律武器維護遺囑的權威性！

（注

各地政策略有差異，建議提前咨詢當地公證處或不動產登記中心。）

有遺囑≠高枕無憂，專業操作才能讓繼承更順利！

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作者

八通律師事務所繼承法律團隊

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